Բաժանորդագրվեք Zarkerak.am-ի տելեգրամ ալիքին։
«Կառուցապատող ընկերությունները սովորաբար շատ լուրջ ֆինանսական շրջանառություն են ապահովում, կարծում եմ՝ պետության խնդիրն է ուսումնասիրել, թե ինչու ինչ-որ մի կառուցապատող այն «օրին հասավ», որ սնանկացավ: Միայն ասել, որ կառուցապատողը միտումնավոր է գնում սնանկացման, այդքան էլ ճիշտ չէ»,- այս մասին Zarkerak.am-ի հետ զրույցում ասաց Հայաստանի անշարժ գույքի գործակալությունների ասոցիացիայի խորհրդի անդամ Անդրանիկ Հարությունովը՝ անդրադառնալով վերջին շրջանում մեծ անհանգստություններ առաջ բերած` կառուցապատողների սնանկացման դեպքերին:
Կառուցապատողի սնանկացման հետևանքով օրինակ Երևանի Անաստաս Միկոյան 46 նորակառույց բնակելի համալիրի բնակիչները չեն կարողանում ստանալ սեփականության վկայականները, բնակարանները գրավ են դրված, բանկը պարտադրում է կառուցապատողի վարկային պարտավորությունը բաժանել բնակելի համալրում առկա բնակարանների քառակուսի մետրերի վրա և վճարել ամեն քառ. մետրի համար մոտ 206 հազար դրամ, որից հետո միայն հնարավոր կլինի ստանալ վկայականները:
Ոլորտի որոշ մասնագետներ դիտարկումներ են հայտնում, որ կառուցապատողների սնանկացման այս գործընթացը կարող է շարունակական լինել:
-Պարո՛ն Հարությունով, ՀՀ-ում շինարարական բումի մասին արդեն մի քանի տարի է՝ խոսվում է, բայց ստացվում է,որ կառուցապատողները ոչ միշտ են բարեխիղճ լինում՝ թե պետության, թե բանկերի և թե սպառողի առաջ: Ո՞ր հանգամանքները կարող են պատճառ դառնալ կառուցապատողի սնանկացման:
-Ցանկացած բիզնես կարող է ցանկացած պահի գնալ սնանկացման՝ կախված իր ֆինանսական իրավիճակից: Առանց կոնկերտ դեպքեր մատնանշելու, միտումնավոր սնանկացման գնալը չենք կարող բացառել, բայց դրա համար կան դատախազություն, քննչական մարմին, եթե ինչ-որ միտումնավոր բան լինի քրեական գործ կհարուցեն: Կարծում եմ՝ անմեղության կանխավարկածը բոլոր դեպքերում պետք է հարգել: Չեմ բացառում, որ կան կառուցապատողներ, որոնք նախնական ֆինանսական վերլուծությունները պատշաճ չեն արել և հետագայում հայտնվել են խնդրի առաջ: Բացի դա մեր երկրում կառուցապատման ոլորտում օրենքները պարբերաբար փոխվում են, ինչը ևս ռիսկեր ունի: Ենթադրենք, կառուցապատողը բիզնես պրոյեկտը գծում է մոտ 5 տարի տեսլականով և ֆինանսական պլանով, բայց օրինակ հաջորդ տարի պետությունը խաղի կանոններ է փոխում, ինչը կարող է լուրջ ազդեցություն ունենալ և խնդիրներ առաջ բերել կառուցապատողի համար:
Հիմա սկսել է գործել օրենք՝ եթե կառուցապատողը նախագծի փոփոխության է գնում, այդ օրվանից սկսած իր ամբողջ՝ անգամ դեռ գոյություն չունեցող շենքի վրա սկսում է գույքահարկ աշխատել, ինչը նախօրոք չհաշվարկված ֆինանսական բեռ է դառնում: Մեկ այլ օրինակ ևս՝ կառուցապատողը Երևանում քաղաքաշինական նախագծի համար 2 միլիոն դոլարով հող է ձեռք բերում, իր որոշ հաշվարկներով սկսում է պրոյեկտը, բայց քաղաքապետարանը նոր նորմերով սահմանում է ամեն քառակուսի մետրի համար համայնքին որոշակի ֆինասական վճարներ, ինչը կարող է ասենք 1,5 միլիոն դոլար գումար պահանջել:
-Պարո՛ն Հարությունով, չբացառեցիք միտումնավոր սնանկացման գնալու փաստը: Ինչը կարող է դրդել կառուցապատողին անօրինական նման քայլերի դիմել՝ դրանով փաստի առաջ կանգնեցնելով տարբեր կողմերի:
- Կան խաղի կանոններ և դրանք ունենում են բացեր, որից կառուցապատողները կարող են՝ գիտակցված կամ չգիտակցված օգտվել: Նախագիծ կա, որ գնում է սնանկացման, երբ արդեն ավարտված նախագիծ է, ուղղակի պետք է ավարտական ակտ ստանա: Մեզ մոտ կառուցապատողը պետությանը հարկերը վճարում է շենքի ավարտական ակտը ստանալուց հետո և արդեն երբ գալիս է հարկերը վճարելու պահը, ինքը վաճառքի գումարը ծախսած է լինում, ասում է՝ սնանկ եմ չեմ կարող վճարել: Նախագիծ կա, որ սնանկ է գնում, երբ չի կարողացել վաճառել իր գույքերը, ֆինանսական վատ վիճակում է հայտնվել ու չի կարողանում անգամ կառուցապատումն ավարտին հասցնել, լինում են նաև դրական ավարտով ելքեր, երբ բիզնեսում բաժնետեր են գտնում ու սնանկացման չեն գնում՝ շենքի կառուցումը ավարտում են:
-Ստացվում է՝ կառուցապատողն այս կամ այն պատճառով կարող է գնալ սնանկացման ու ամենազգայուն գոտում հայտնվում է սպառողը: Կան մեխանիզմներ, որոնք օրենսդրորեն պաշտպանում են բնակարան գնողին հետագա ռիսկերից:
-Այո՛, սպառողն անմասն չի մնում գործընթացից: Սնանկացման ճանապարհին գործընկեր բանկը կարող է հրաժարվել այլևս ֆինանսավորել: Բայց ներկայումս օրենքի ուժով ցանկացած նորակառույցից բնակարան գնելիս գումարի 50 տոկոսը հավաքվում է հատուկ հաշվին՝ այսինքն բանկը գումարի կեսը չի բացում կառուցապատողի համար, դա հետագայում հարկերը վճարելու համար է, նաև ընդհանուր շենքի կառուցապատումն ավարտին հասցնելու: Այդպես և՛ քաղաքացիների, և՛ բանկերի համար ռիսկերը որոշակիորեն զսպվում են: Ժամանակին այս հարցն ավելի խնդրահարույց էր, քանի որ տարբեր բանկերում տարբեր կերպ էին ռիսկերը գնահատում, և այդ գումարները տարբեր տոկոսներով էին բացում:
Հիմա եթե անգամ սնանկ է, շենքը կարող է հանձնել առանց ավարտական ակտի, բայց արդյունքում սպառողը կարող է չունենալ վկայական: Հիմա բնակարան ձեռք բերողները ունենում են գնման իրավունք, ժամանակին դա էլ չկար, մարդիկ ուղղակի դառնում էին ինչ-որ կառուցապատողի բիզնեսի բաժնետեր: Այս պարագայում շենքը դե ֆակտո կա, կադաստրում գրանցած է, բնակարաններն էլ առանձին գրանցված են կադաստրում:
-Եկամտահարկի հետվերադարձի ծրագրի՝ Երևանում այս տարվանից չգործելու ռիսկերը մեկ անգամ չէ, որ բարձրաձայնվել են: Կարո՞ղ ենք ասել, որ կառուցապատողների հնարավոր սնանկացման վրա կարող է դեր խաղալ ծրագրի դադարը և հնարավո՞ր է սնանկացման գործընթացը շարունակական լինի:
-Եկամտահարկի վերադարձի մասին օրենքը Երևանում անշարժ գույքի շուկայի հիմնական շարժիչ ուժն էր, քանի որ չունենք տարածված սուբսիդավորվող վարկատեսակ, երկու ծրագիր ունենք, որոնք շատ փոքր պորտֆել ունեն շուկայում: Հիմնականում եկամտահարկի հետվերադարձի ծրագրով էին բնակարաններ ձեռք բերում, կառուցապատողներն էլ դրա հիման վրա էին նախագիծ անում, որովհետև գիտեին, որ իրացվելու է, բոլորի համար շահավետ էր՝ քաղաքացիների, կառուցապտողների, մատակարարների, շինարարական ընկերությունների: Օրենքը մուլտիպլիկատիվ էֆեկտ ուներ, հիմա դուրս գալն, իհարկե, խնդիր առաջացնում է բոլորի համար:
Թեև պետք է մոնիթորինգ արվի, բայց չեմ կարծում, որ տարերային սնանկացումներ կլինեն, կառուցապատողները հիմնականում մի նախագիծ ավարտելով անցնում են մյուսին, որոշ կարգավորումներ այնպես են, որ ինչ-որ գումար սառում է հաշվին, որը բանկի համար հավելյալ գրավ է հանդիսանում նախագծերն ավարտին հասցնելու համար: Այսինքն՝ շատ դեպքերում ուղղակի ձեռնտու չի լինի գնալ սնանկացման: Բացի դա մեկ հոգու մոտ սնանակցումը կարող է ոչ միայն հազարավոր բնակիչների վրա անդրադառնալ, այլ շուկայում ներգրավված մյուս կողմերի, որոնք բարեխիղճ են աշխատել՝ մատակարարներից մինչև շինարարական ընկերություններ:
-Պարոն Հարությունով, ցավոք ոչ ոք ապահովագրված չէ ռիսկերից: Բայց ըստ Ձեզ կան որոշակի ազդանշաններ, որոնք կարող են օգնել գնորդին հասկանալ՝ արդյոք բարեխիղճ է իր նախընտրած կառուցապատողը:
-Գոյություն ունի կառուցապատողների ասոցիացիա և անշարժ գույքի գործակալությունների ասոցիացիա: Կառուցապատողների ասոցիացիայի անդամներն այն կառուցապատողներ են, որոնք համապատասխանում են որոշակի չափորոշիչների: Կարող եմ խորհուրդ տալ ուղղակի այդ ասոցիացիներից ճշտել՝ արդյո՞ք իրենց նախընտրած կառուցապատողն ասոցիացիայի անդամ է, ինչ ինֆորմացիա կա նրա գործունեության մասին, արժե՞ անշարժ գույք գնել, կամ ինչ ֆինանսական վիճակում են: Աշխարհում ընդունված է, որ ասոցիացներն են չափորոշիչներ տալիս: Իհարկե, միանշանակ չենք կարող պնդել, որ եթե ասոցիացիայի անդամ են իդեալական են, անդամ չեն, այսպես ասած, վատն են:
