«Երևանում եկամտահարկի ծրագրի դադարեցումը կառուցապատման տեմպերի էական նվազման է հանգեցնելու»,- Zarkerak.am-ի հետ զրույցում նման տեսակետ հայտնեց «Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա» ՀԿ խորհրդի անդամ Արմեն Սաքապետոյանը:
Արմեն Սաքապետոյան
Նշենք, որ 2025 թվականի հունվարի 1-ից եկամտահարկի հետվերադարձի մասին օրենքը դադարեցվում է Երևանում և տեղափոխվում է մարզեր:
Սաքապետոյանի խոսքով՝ մարզերում որոշակի աշխուժություն նկատելի կլինի, բայց դա չի կարող լրացնել Երևանում սպասվելիք կառուցապատման նվազումն ու դրանից բխող բացասական հետևանքները. «Հնարավոր է լինեն այնպիսի կառուցապատողներ, ովքեր լճացման կամ վաճառքի տեմպերի նվազման հետևանքով չունենան բավարար ֆինանսական ռեսուրսներ և հայտնվեն ծանր ֆինանսական վիճակում, որի հետևանքը կարող է լինել սնանկությունը կամ կառուցապատվող օբյեկտը սահմանված ժամկետում չավարտելը: Կառուցապատման մեջ էական դեր ունի վաճառքի քանակը, որովհետև հիմնական հասույթը թե՛ ընթացքում, թե՛ վերջում ձևավորվում է վաճառքից:
Վաճառքի նվազման հետևանքով ֆինանսական հոսքերի նվազում է տեղի ունենալու, դրա արդյունքում էլ կառուցապատման ժամկետների խախտում է սկսելու տեղի ունենալ, այսինքն՝ սկսելու են տեմպերը դանդաղեցնել, սա էլ իր հետևից բերելու է ուրիշ իրավիճակ, որ ստիպված են լինելու շինթույլտվության ժամկետները երկարացնել, որպեսզի ավարտեն աշխատանքները, իսկ այսօր շինթույլտվության երկարացումն իրենից ենթադրում է բավականին մեծ ֆինանսական ծախս: Ըստ էության, կլինի մի այնպիսի իրավիճակ, որ որոշ ընկերություններ ֆինանսապես ավելի վատթար իրավիճակում կհայտնվեն: Բայց, որ դա կարող է լինել համատարած ու շուկան դրանից կարող է պայթել, մենք նման կանխատեսում չունենք»:
Անդրադառնալով առաջնային շուկայում պահանջարկի տեմպերին ու գնային քաղաքականությանը՝ Արմեն Սաքապետոյանն ասաց. «Առաջնային շուկայում պահանջարկը նվազելու է, որովհետև հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերողներից ոչ բոլորն են, որ իրենց իրական կարիքների համար են ձեռք բերում, շատերը գույքը ձեռք են բերում ներդրումային նպատակներով, այսինքն՝ հետագայում վարձակալության հանձնելու նպատակով, գնորդների այս զանգվածն ուղղակի բացակայելու է, ներդրումային գրավչությունն ընկնելու է և նրանց պակասի արդյունքում արդեն էապես պահանջարկն իջնելու է, որի հետևանքով էլ հնարավոր է որոշակի գնանկում տեղի ունենա, դա արդեն պայմանավորված է կոնկրետ ծրագրով, ֆինանսական վիճակով:
Օրինակ՝ եթե կառուցապատողն ունի հրատապ ֆինանսական միջոցներ ներգրավելու անհրաժեշտություն, հնարավոր է օրինակ՝ ակցիա իրականանցնի՝ 5 կամ 10 տուն ինքնարժեքին մոտ գնով վաճառի, որպեսզի կարողանա իր ֆինանսական հոսքերն ապահովել: Պահանջարկի նվազման հետևանքով հնարավոր է գների 5-10 տոկոս նվազում, բայց սա համատարած չի լինելու, որովհետև մյուս կողմից էլ անընդհատ գնաճ է տեղի ունենում, իհարկե, հիմա մի փոքր զսպված է, բաց այդ գնաճն էլ ծախսերն է ավելացնում, որը շահութաբեր չի դարձնում կառուցապատումը»:
Թե արդյոք կառուցապատողների միջև մրցակցության պարագայում գնանկում կնկատվի՝ մեր զրուցակիցն ընդգծեց. «Քաղաքի տարբեր հատվածներում տարբեր կառուցապատումներ կան, օրինակ՝ փոքր թաղամասեր կան, որտեղ 10-15 կառուցապատող 20-30 շենք է կառուցում, այստեղ մրցակցությունը շատ ագրեսիվ է, այդտեղ կարող է ավելի ընդգծված լինել գնանկման իրավիճակը, բայց օրինակ՝ կան կառուցապատման տեղեր, որի շրջակայքում որևէ շինարարություն չկա, պահանջարկը կպահպանվի ու այդտեղ էական գնանկում չի լինի»:
Իսկ թե մարզերում ինչ իրավիճակ կստեղծվի՝ «Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա» ՀԿ խորհրդի անդամը՝ նշեց. «Հիմնականում երևանամերձ մարզերն են ակտիվ լինելու, այդ հատվածներում այս փոփոխության հայտնի լինելու հանգամանքով պայմանավորված մի շարք կառուցապատողների կողմից նախաձեռնվել է ծրագրերի իրականացում: Մի քիչ ավելի ակտիվ է նաև Էջմիածինը, Աբովյանը, Աշտարակը, Արտաշատը, Մասիսը, բայց այս ակտիվությունը չի կարող փոխարինել Երևանի ակտիվությանը, որովհետև այդ քաղաքները թվաքականով փոքրաթիվ են և այնտեղ կարող է խոսք լինել մինչև 5-10 կամ 15 շենքի կառուցապատման մասին, այսինքն՝ դրանք խիստ սահմանափակ են, հեռավոր մարզեր էլ կարծում ենք՝ կառուցապատողները չեն գնա»:
«Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիան» սպասվող խնդիրները լուծելու և հնարավոր ռիսկերը կանխելու համար՝ հանդես է եկել առաջարկով. «Հիմնական ծրագիրը, որը ներկայացրել ենք՝ ռենովացիայի ծրագիրն է: Մենք արել ենք նման առաջարկ, որպեսզի գոնե պահպանվեն կառուցապատման տեմպերը, եթե ոչ աճեն, այսինքն՝ փոխարինի եկամտահարկին: Երկրորդը, եթե պետությունն այսօր չձեռնարկի կառուցապատման այս ընթացքի ակտիվության շարունակականությունը, 8-10 տարի հետո մենք հայտնվելու ենք մի այնպիսի իրավիճակում, որ ունենալու ենք բնակչության մի զանգված, ովքեր հնարավոր է գումար ունենան, բայց բնակվելու պատշաճ պայմաններ չունենան: Ինչ է դա նշանակում. բոլոր այն «խրուշչովկաները», որոնք մենք տեսնում ենք Չերյոմուշկայում, Զեյթունում, Նոր Նորքում և քաղաքի մյուս հատվածներում, դրանք արդեն իսկ պետք է ապամոնտաժված լինեին:
Եթե այսօր չնախաձեռնվի դրանց վերակառուցման գործընթացը, ապա 5 տարի հետո այդ մարդիկ ապրելու են շատ վատ պայմաններում՝ վթարային, սեյսմիկ առումով վտանգավոր, այսինքն՝ մեծ պահանջարկ է լինելու և շուկայում բնակարան գտնելու հնարավորություն չի լինելու: Պահանջարկի էական բարձրացման արդյունքում, եթե չլինեն ծրագրեր, էապես բարձրանալու են տան գները, ինչն արդեն սոցիալական խնդրի է բերելու, քաղաքացին չի կարողանալու մատչելի բնակարան ձեռք բերել: Պետական քաղաքականությունը պետք է միտված լինի, որ ՀՀ-ում առնվազն տարեկան 600 հազար քառակուսի մետր կառուցապատում իրականացվի և հանձնվի շահագործման, որպեսզի այն փոխարինի բնականոն մաշվածության արդյունքում շահագործումից դուրս եկող բնակմակերեսներին»:
Սաքապետոյանի խոսքով՝ ներկայումս Քաղաքաշինության կոմիտեի հետ ակտիվ քննարկումների փուլում են. «Մենք առաջարկել են քաղաքի որևէ հատվածում պիլոտային ծրագիր իրականացնել, խոսքն Աջափնյակ թաղամասի մի փոքր հատվածում 11 բնակելի շենքի ռենովացիայի մասին է: Պետք է մշակենք ռենովացիոն ծրագրի իրավական բազա, մյուս կողմից ներդրումային գրավիչ ծրագիր ունենանք, որպեսզի պետությունը կարողանա այդ ծրագիրն առաջարկել ներդրողներին: Քաղաքաշինության կոմիտեն ընդունելի է համարում մեր առաջարկը, այս պահին կոմիտեի ղեկավարության հետ ինտենսիվ աշխատում ենք»:
«Ամբերդ» հետազոտական կենտրոնի փորձագետ Նարինե Պետրոսյանն էլ մեզ հետ զրույցում նշեց, որ ներկայումս անշարժ գույքի շուկայում բավականին հետաքրքիր իրավիճակ է ստեղծվել. «Եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի տարիներ շարունակ կիրառումը հանգեցրել է նրան, որ անշարժ գույքի շուկայում նկատվում է բավականին բարձր ակտիվություն, սա էլ ենթադրում է շինարարության ոլորտի շարունակական աճ ու ակտիվություն: Ներկայումս, երբ մենք աստիճանաբար մտնում ենք այն փուլ, երբ եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրն աստիճանաբար գնում է մարման՝ Երևան քաղաքում, բնականաբար սա անհետևանք չի կարող մնալ նաև անշարժ գույքի շուկայի վրա:
Որոշ իմաստով այս ծրագրի իրականացումը նշանակալի բեռ դարձավ պետական բյուջեի վրա և տարեցտարի այս ուղղությամբ կատարվող հատկացումները նշանակալիորեն աճեցին, ինչն էլ ենթադրում էր, որ ծրագիրը, այնուամենայնիվ, ինչ-որ չափով պետք է սահմանափակվեր՝ բեռը թեթեևացնելու համար: Սա պատճառ դարձավ, որ 2021 թվականից այդ միջոցառումներն աստիճանաբար իրականացվեցին, տարաբնույթ փոփոխություններ եղան, որոնք ենթադրում էին Երևանը գոտիական դարձնելը, հետո արդեն Երևանից ծրագրի դուրսբերումը: Ինչ վերաբերում է Երևանում ծրագրի դադարեցմանը, ապա սա ինչ-որ չափով քաղաքն այս շինարարական եռուզեռից բեռնաթափելու հնարավորություն է ընձեռելու: Սա դրական կարող է լինել նաև մարզերի տեսանկյունից, ծրագրի մարզերում իրականացումն ինչ-որ չափով կարող է խթանել մարզային շինարարության զարգացմանը և այդ կերպ նպաստել նաև մարզերի աշխուժացմանը»:
Նարինե Պետրոսյան
Միաժամանակ Պետրոսյանը վստահեցրեց, որ եկամտահարկի հետվերադարձի դադարեցումն իր փոփոխությունը կբերի անշարժ գույքի շուկայում, որն էլ կազդի տնտեսության զարգացման վրա. «Սա ենթադրում է շինարարության կրճատում, հետևաբար դա էլ բերելու է շինարարության ոլորտում նկատվող աճի դանդաղմանը: Տնտեսության մեջ դանդաղման տեմպերը հաջորդ տարվանից կնկատենք ու, ամենայն հավանականությամբ, այդ դանդաղումը կրելու է շարունակական միտում: Շինարարությունը եղել և շարունակում է մնալ ծառայությունների ու առևտրի հետ տնտեսության լոկոմոտիվներից մեկը: Այնուամենայնիվ, հաջորդող միջնաժամկետ հատվածում կշարունակվի պահպանվել պատկերը, քանի որ մենք ունենք նաև Արցախից տեղահանված մեր հայրենակիցներին բնակարաններով ապահովման խնդիր, ինչի ուղղությամբ ներկայումս հավաստագրեր են տրամադրվում՝ բնակարանների ձեռքբերման իրավունքի համար, հետևաբար սա ինչ-որ չափով դեռևս շուկայում աշխուժությունը կպահպանի»:
Նարինե Պետրոսյանն ընդգծեց, որ ծրագրի դադարեցման մասին վաղուց է խոսվել և կառուցապատողներն ինչ-որ չափով պետք է պատկերացում ունենային, որ որոշ խնդիրների են բախվելու. «Որպեսզի մենք կարողանանք ունենալ անշարժ գույքի շուկայի իրական աճ, առավել նպատակահարմար է, որպեսզի շուկան ինքնակարգավորվի»:
Աննա Բզնունի
