«Կադաստրի կոմիտեն արդեն իսկ ամփոփել է 2024 թվականի մայիս ամսվա տվյալները. նախորդ տարվա նկատմամբ առուվաճառքի գործարքների աճ ունենք՝ 7.8%, իսկ այս տարվա ապրիլի նկատմամբ 4.9%: Մայրաքաղաքում առավել շատ վաճառել ենք բնակարաններ, Երևանում 2024 թվականի մայիսին գրանցել ենք բնակարանների 622 գործարք, մարզերում առավել շատ գործարք իրականացվել է հողամասերի հետ՝ թվով 2376: Երևանում վարչական շրջաններից առավել շատ առուվաճառքի գործարք արվել է Նոր Նորքում՝ թվով 95, Աջափնյակ վարչական շրջանում՝ 72, Նորք Մարաշում՝ 17: Նշեմ նաև, որ որոշակի աճ ունենք Նուբարաշեն վարչական շրջանում՝ 17, մնացած վարչական շրջաններում ունենք որոշակի նվազումներ։ Անփոփոխ է մնացել առուվաճառքի թիվը Քանաքեռ-Զեյթուն վարչական շրջանում, ինչպես և նախորդ ամիս՝ 44 առուվաճառքի գործարք»,-Zarkerak.am-ի հետ զրույցում ասաց ՀՀ կադաստրի կոմիտեի շուկայի վերլուծության բաժնի պետ Աննա Նազարյանը:
Աննա Նազարյան
Խոսելով գնային քաղաքականության մասին՝ Աննա Նազարյանն ասաց. «Դեռևս հունվար-փետրվար ամիսներին գների բավականին բարձր ցուցանիշներ ենք գրանցել, որոշակի նվազում նկատելի եղավ մարտին, ապրիլին նորից ունեցանք աճ, ընդհանուր առմամբ, նշեմ՝ մայիսին Երևանում գրանցել ենք բնակարանների գների 0.1% աճ նախորդ ամսվա նկատմամբ, իսկ նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ գրանցել ենք 10.1% աճ, եթե խոսենք առհասարակ Երևանում ամենաբարձր գնի մասին՝ ըստ վարչական շրջանների՝ Կենտրոն վարչական շրջանն է մնում անփոփոխ, այսինքն՝ ամենաբարձր գինն ենք գրանցել մայիսին՝ մեկ քառակուսի մետրի արժեքը 907 300 դրամ, Արաբկիր վարչական շրջանում՝ 635 500 դրամ, ամենացածր գինը Նուբարաշենում՝ 227 500 դրամ։ Վերջին եռամսյակում, ընդհանուր առմամբ, Երևանում ունենք բավականին կայուն պատկեր, կտրուկ աճեր չեն գրանցվել, շուկայում գների կայունացում է նկատվում։ Նմանատիպ պատկեր է նաև մարզերում, մասնավորապես մայիսին նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի նկատմամբ գրանցել ենք 13.6% աճ, իսկ ապրիլի նկատմամբ 0.3% աճ, ամենաբարձր գինը Կոտայքի մարզի Ծաղկաձոր քաղաքում է գրանցվել, մեկ քառակուսի մետրի արժեքը կազմել է 446 000 դրամ, բավականին բարձր գին է նաև Աբովյանում՝ 293 000 դրամ, բավականին ակտիվ է նաև Սյունիքի մարզի Գորիս քաղաքը, որտեղ մեկ քառակուսի մետրի արժեքը կազմում է 204 100 դրամ»,- նշեց Կադաստրի կոմիտեի շուկայի վերլուծության բաժնի պետը:
Չնայած նրան, որ Կադաստրի կոմիտեն վարձակալության շուկայի հետ կապված չունի ամբողջական վերլուծություն, այնուամենայնիվ, մեր զրուցակիցը որոշակի տվյալներ ներկայացրեց նաև այստեղ տիրող իրավիճակից. «Գիտենք, որ դեկտեմբերի 17-ից ուժի մեջ մտավ վարձակալության գործարքների հետ կապված հայտարարագրի օրենքը, գործարքների հետ կապված բավականին նկատելի աճեր ունենք, մասնավորապես վերջին հինգ տարիների ընթացքում գրանցել ենք ամենաբարձր ցուցանիշներից մեկը հենց այս տարի, այսինքն՝ ունենք վարձակալության 1091 գործարք, այդ օրենքից հետո աշխուժություն միանշանակ կա, իհարկե, նշեմ, որ մեզ մոտ ամբողջ պատկերը չի երևում, որովհետև բոլորը չէ, որ պետական գրանցում են ստանում, բայց արդեն իսկ որոշակի շարժ ունենք։ Այս տարվա մայիսը, եթե նախորդ տարվա մայիսի հետ համեմատենք՝ այստեղ ունենք 7.7% աճ, դա արդեն իսկ բավականին բարձր ցուցանիշ է։ Մայրաքաղաքում գրանցել ենք թվով 573 վարձակալության գործարք, Կենտրոն վարչական շրջանում՝ 200 վարձակալության գործարք, Արաբկիր վարչական շրջանում՝ 91, Շենգավիթում՝ 51, Նոր Նորքում՝ 42: Մարզերից առավել ակտիվ է Շիրակը, այստեղ ունենք թվով 86 վարձակալության գործարք, ակտիվ է նաև Արագածոտնի մարզը՝ 66, Գեղարքունիքը՝ 82 և Տավուշն է բավականին ակտիվ»:
Անդրադառնալով նաև վարձակալության շուկայի գնային քաղաքականությանը՝ Աննա Նազարյանը նշեց, որ ներկայումս վերլուծություն չունեն, բայց առաջիկայում պլանավորում են իրականացնել։
Անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովն էլ մեզ հետ զրույցում՝ խոսելով բնակարանների առուվաճառքի մասին՝ նշեց, որ առաջնային շուկան բավականին ակտիվ է. «Դա պայմանավորված է եկամտահարկի վերադարձի մասին օրենքով: Ովքեր, որ շահագրգիռ են այդ օրենքից օգտվելու, բոլորը փորձում են հասցնել, որպեսզի բաց չթողնեն այդ հնարավորությունը: Երկրորդային շուկան բավականին պասիվ է, նույնիսկ գների նվազում կա 10-20%-ի չափով»:
Անդրանիկ Հարությունով
Երկրորդային շուկայի պասիվությունը՝ ըստ Հարությունովի, պայմանավորված է նաև վարձակալության շուկայի հետ. «Երկրորդային շուկայում մարդիկ բնակարան էին գնում ու վարձակալության էին հանձնում, քանի որ վարձակալության շուկան վերջին երեք տարվա մեջ մի քանի անգամ տրանսֆորմացիայի ենթարկվեց, երկրոդային շուկայում բնակարան ձեռք բերելը և վարձակալության հանձնելը դարձել էր բավականին շահավետ և երկրորդային շուկայի այդ ակտիվությունը վերջին տարիներին բերեց նրան, որ այնտեղ գներն ահագին բարձրացան, նույնիսկ գերարժևորվեցին այդ բնակարանները: Իսկ հիմա, որ վարձակալության շուկան պասիվացել է, երկրորդային շուկայում բնակարան գնելու և վարձակալության տալու պահանջարկը բավականին նվազել է, իսկ, եթե շուկայի մասնակիցները քչանում են, բնականաբար՝ վաճառքներն էլ են քչանում»:
Առաջնային շուկայում էլ գների շեշտակի բարձրացում չի նկատվում. «Գների բարձրացումը զսպվել է արդեն բնական մրցակցության և շուկայական հարաբերությունների պարագայում, առաջնային շուկայում հիմնականում տեղացիներն են գնորդները, իսկ տեղացիները շատ սահմանափակ բյուջե ունեն, այսինքն՝ կառուցապատողի դեմ խնդիր է դրված ստեղծել այնպիսի ապրանք, որը հասանելի կլինի տեղի սպառողին և մրցակցային կլինի մյուս մրցակիցների գույքերի դեմ, դրա համար այնտեղ գների մեծ բարձրացում չի եղել, այստեղ ստաբիլ մրցակցություն է: Փոփոխություններ կլինեն արդեն մյուս տարվա սկզբից Երևանում, դա էլ այն դեպքում, եթե կառուցապատողները, ովքեր հենց հիմա ունեն գործող պրոյեկտներ, վաճառած չեն լինի իրենց գույքերը, միգուցե՝ ֆինանսավորում ունենալու համար գները որոշակի նվազեցնեն, բայց կարծում եմ, որ նրանց մեծ մասը վաճառքներով արդեն իրենց ֆինանսական խնդիրը լուծել է, չեմ կարծում, որ գների նվազում կլինի»:
Բացի առուվաճառքի շուկայում տիրող իրավիճակից Հարությունովից հետաքրքրվեցինք նաև վարձակալության շուկայում տիրող իրավիճակից: Այս հարցի շուրջ Zarkerak.am-ը նաև սոցհարցում է իրականացրել, որը ներկայացնում ենք ստորև.
Չնայած հնչած կարծիքներին՝ Հարությունովը նշեց, որ վարձակալության շուկայում պասիվացում է նկատվում. «Վարձակալության շուկայում, երբ աննախադեպ հոսքեր ունեցանք Ռուսաստանից, հիմնականում Հայաստան եկած մարդիկ բարձր եկամուտներ ունեին, նրանք սկսեցին թանկ բնակարաններ վարձել, այսինքն՝ բնակարանների վարձակալության շուկայում վարձակալության հանձնվող 1000 և ավելի դոլարանոց տները կրկնակի, նաև եռակի թանկացան: Այդ ժամանակ, երբ ռուսները եկել էին, այստեղ բնակարանների վարձակալության գների բարձրացման հետ մեկտեղ, շատերը գույք էին ձեռք բերում ու տալիս վարձով: Հիմա, քանի որ ռուսների մեծ մասը գնաց, գներն էլ ցածրացան, այն թանկ տները, որոնք 1000 դոլար ու ավել էին, ռուսների գնալուց հետո՝ նվազեցին: Օրինակ՝ Կենտրոնում, եթե անցյալ կամ նախանցյալ տարի 3 սենյականոց նորակառույցում բնակարանն արժեր 2500-3000 դոլար, հիմա 1500 դոլարով կարելի է նույն բնակարանը վարձակալել: Արցախահայերը, որ եկան, իրենք առաջին շրջանում վարձակալում էին ինչ պատահեր, հետո, երբ պետական ծրագիրը եղավ՝ մեկ անձի հաշվարկով 50 հազար դրամի տրամադրումը, իրենք այդ առաջին էտապն անցնելուց հետո, սկսեցին արդեն այնպիսի բնակարաններ վարձակալել, որ իրենց ընտանեկան բյուջեի մեջ տեղավորվեր, ու քանի որ իրենք հիմնականում 3-5 հոգի էին, իրենց մոտ պահանջարկը ձևավորվեց 150-250 հազար դրամի սահմաններում, այսինքն՝ շուկայի այն սեգմենտը, որը մինչև այդ հանձնում էր 150-200 հազարով, այստեղ փոփոխություն չի եղել, մինչև 250 հազար արժողությամբ վարձով բնակարանների սեգմենտում գների նվազում չի նկատվում»:
Հարությունովն ընդգծեց, որ ներկայումս Երևանից բացի մարդիկ նախընտրում են բնակարան վարձակալել նաև հարակից մարզերում՝ Էջմիածնում, Աբովյանում և մայրաքաղաքի այլ հարակից տարածքներում:
«Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա» ՀԿ խորհրդի անդամ Արմեն Սաքապետոյանն էլ մեզ հետ զրույցում անդրադառնալով բնակարանների առուվաճառքի գործարքներին նշեց, որ երկրորդային շուկայում պասիվություն է նկատվում, իսկ առաջնային շուկայում որոշակի ակտիվությունը մեծանում կամ թուլանում է՝ պայմանավորված եկամտահարկի հետվերադարձի օրենքի տարվա վերջին ավարտով. «Օրենքի մարզեր տեղափոխվելուց հետո որոշակի պասիվացում սպասելի է, բայց Երևան քաղաքում կան դեռևս նախագծեր, որոնք 2025 թվականի հունվարից հետո կշարունակվեն, դրանք այն նախագծերն են, որոնց շինթույլտվությունները տրվել են մինչև այդ օրենքի փոփոխությունները: Չմոռանանք, որ երևանամերձ հատվածներում են կառուցապատումներ իրականացվում, այդ տեսանկյունից առաջարկ կլինի, իհարկե, այդ նախագծերն իմ կարծիքով՝ արդեն ավելի թանկ կլինեն, քան այն նախագծերը, որոնք ծրագրի մեջ չեն ներառվում ու այդտեղ մենք գնային որոշակի տարանջատումներ կունենանք՝ նախագծեր, որոնցով կարելի է եկամտահարկը հետ ստանալ, դրանք ավելի թանկ կլինեն և նախագծերը, որոնք արդեն ծրագրից դուրս են գալու, այդտեղ մենք որոշակի գնային տարբերությունների ենք սպասում, իսկ ընդհանուր շուկան գնում է դեպի պասիվացում և՛ ծրագրի ավարտով, և՛ վարչարարության խստությամբ, և՛ գնողունակության որոշակի անկմամբ պայմանավորված»:
Արմեն Սաքապետոյան
Առուվաճառքի շուկայում որոշակի գնանկում նկատվում է՝ նշեց Սաքապետոյանը՝ հավելելով. «Որոշակի էժանացում տեղի է ունեցել, դա՝ շնորհիվ մրցակցության և վաճառքի տեմպերի նվազման, մեկ տարի առաջ Երևանում 1 քառակուսի մետրի համար 550 հազարից ցածր առաջարկ չկար, բայց այսօր արդեն 420-430 հազար դրամով էլ առաջարկներ կան, իհարկե՝ արվարձանային հատվածներին է վերաբերում: Գնանկում է նկատվել հիմնականում Ավան, Էրեբունի, Դավթաշենի ծայրամասային, Նոր Նորքի ծայրամասային հատվածներում»:
Մարզերում ամենաակտիվը Էջմիածին և Աբովյան, մի փոքր նաև Աշտարակ ու Արտաշատ քաղաքներն են՝ ասաց Սաքապետոյանը. «Մարզերում գնողունակությունն ավելի ցածր է ու մատչելիությունն էլ հենց դրանից է գալիս, այսինքն՝ ռուսների գալով մենք տեսանք, որ նաև վարձակալության շուկան ակտիվացավ, տների գները բարձրացան, ու դրանով պայմանավորված՝ որոշակի ակտիվություն սկսեց նկատվել, բայց հիմա, օրինակ՝ Հրազդանում, եթե մեկ տարի առաջ տան վարձակալության գինը 200-250 հազար դրամ էր, այսօր դարձել է 100-120 հազար դրամ ու մարդուն արդեն ձեռնտու չի գույք ձեռք բերել ու տալ վարձով: Դրա համար մարդիկ այդքան չեն ձգտում անշարժ գույք գնել ու ներդնել որպես կապիտալ վարձակալության շուկայում»:
Արմեն Սաքապետոյանի խոսքով 2025 թվականի հունվարի 1-ից հետո էլ մարզերում մասսայական շինարարություն չի լինելու. «Նույն Հրազդան քաղաքում 1 քառակուսի մետրը երկրորդական շուկայում արժե 200-220 հազար դրամ, ինքնարժեքը մոտավորապես 250-280 հազար դրամ է, այսինքն՝ ոչ մի կառուցապատող չի կառուցի 280 հազար դրամով, որ վաճառի 200-220 հազար դրամով, իսկ գնողունակ մասսան շատ քիչ է շրջաններում»:
Սաքապետոյանն ընդգծեց, որ մեր շուկան պետք է գրավիչ դարձնել, որպեսզի և՛ ներսից, և՛ դրսից ներդրումները շատ լինեն:
Աննա Բզնունի
