Վարձով տրվող և վաճառվող բնակարանների գներն օր օրի աճում են. ի՞նչ կանխատեսումներ կան, կսպասվի արդյոք գների նվազում և երբ. պարզաբանում են մասնագետները

Երևանում և՛ վաճառվող, և՛ վարձով բնակարանների գներն օր օրի աճում են: Մարդիկ բողոքում են, մտահոգություն հայտնում, բայց իրավիճակը չի փոխվում:

Վարձով բնակարան փնտրող ուսանողներից Սոնան  Zarkerak.am-ի հետ  զրույցում նշում է, որ շուրջ մեկ ամիս է՝ բնակարան է փնտրում, սակայն չի կարողանում գտնել, որովհետև օր օրի բնակարանների վարձերի գները թանկանում են: Նա նշում է, որ 2-սենյականոց բնակարանը, եթե 10 օր առաջ 160000-170000 դրամ էր, այժմ դարձել է 200000-240000 դրամ (Երևանի Ավան, Քանաքեռ-Զեյթուն և Նոր Նորք համայնքներում): Նրա խոսքով՝ բնակարանների սեփականատերերն ավելի շատ նախընտրում են բարձր գներով տալ օտարեկրացիներին, քան մի փոքր մատչելի՝ իրենց:

Բարձր գները շարունակում են աճել նաև վաճառվող բնակարանների դեպքում: Մեր զրուցակից Արսենի՝ մատչելի բնակարան գտնելու փնտրտուքները երկար ժամանակ է արդյունք չեն տալիս։ Գները բարձր են և՛ առաջնային, և՛ երկրորդային շուկաներում, ասում է նա:

Ըստ վիճակագրական կոմիտեի տրամադրած տվյալների՝ Երևանի բոլոր վարչական շրջաններում վաճառվող բնակարանների գներն այս տարվա հունիսին մայիսի համեմատ աճել են: Օրինակ՝ Կենտրոն վարչական շրջանում մայիսին բնակարանի 1 քմ-ի միջին շուկայական գինն արժեցել է 739 500 դրամ, իսկ հունիսին՝ 744 100 դրամ: Նախորդ տարվա հունիսի տվյալներով 1 քմ-ի արժեքը նույն վարչական շրջանում եղել է 622 000 դրամ:

Երևան քաղաքի բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների  շուկայական միջին գները՝ ըստ վարչական շրջանների

Մարզերում հետևյալ պատկերն է՝

«2022 թվականի երկրորդ եռամսյակում գրանցել ենք 53 հազար 596 իրավունքի պետական գրանցման գործարք (առքուվաճառք, նվիրատվություն, փոխանակում, վարձակալություն, գրավ, ժառանգություն): Մենք անում ենք վերլուծություն նաև 10 տարվա կտրվածքով։ Ուզում եմ նշել, որ 10 տարվա մեջ ամենաբարձր գործարքները գրանցել ենք հենց 2022 թվականի երկրորդ եռամսյակում: Ամենաշատ գործարքը գրանցել ենք Երևան քաղաքում, իսկ  ամենաքիչը՝ Վայոց ձորի մարզում: Երևանում գրանցել ենք 17 հազար 384 գործարք, որը 23.1 տոկոսով ավելի է, քան 2022 թվականի առաջին եռամսյակում»,- Zarkerak.am-ի հետ զրույցում նշում է Կադաստրի կոմիտեի շուկայի վերլուծության բաժնի պետ Աննա Նազարյանը:

Նրա խոսքով՝ 2022 թվականի առաջին եռամսյակի հետ համեմատած երկրորդ եռամսյակում Երևանում գրանցվել է բնակարանների վաճառքի գների  5.4 տոկոս աճ, իսկ 2021 թվականի երկրորդ եռամսյակի համեմատ՝ 16.7 տոկոս. «Եթե խոսեմ ըստ վարչական շրջանների, ապա ամենաբարձր գինը արձանագրել ենք Կենտրոն համայնքում, որտեղ 1 քմ-ի միջին գինը կազմում է 737 հազար 900 դրամ, Արաբկիրում բավականին բարձր գին ունենք՝ 1 քմ-ի արժեքը 522 հազար դրամ է, իսկ նվազագույն գինը Նուբարաշենի շրջանում է, որտեղ 1 քմ-ի արժեքը կազմում է 202 հազար 400 դրամ»:

Աննա Նազարյանն անդրադառնում է նաև մարզերում տիրող իրավիճակին. «Մարզերում ևս ունենք բավականին մեծ գնաճ, մասնավորապես՝ 2022 թվականի առաջին եռամսյակի համեմատ, հիմա գրանցել ենք 6.7 տոկոս աճ: Ամենաբարձրը Կոտայքի մարզի Ծաղկաձոր քաղաքում Է, այստեղ 1 քմ-ի արժեքը 365 հազար 200 դրամ է, Աբովյանում բավականին բարձր ցուցանիշ ունենք՝ 249 հազար 400 դրամ, Կապանում՝ 131 հազար 800 դրամ, Աշտարակում՝ 165 հազար 200 դրամ: Գնային նվազումներ չունենք ոչ մի մարզում»:

Նազարյանը  վարձակալության գործարքների վերաբերյալ նշում է, որ  իր նշած տվյալներն այդքան էլ ամբողջությամբ չեն արտահայտում շուկայի պատկերը. «2022 թվականի երկրորդ եռամսյակում գրանցել ենք վարձակալության 2884 գործարք, բավականին մեծ թիվ է, բայց ամբողջությամբ շուկայի պատկերը չի արտահայտում, որովհետև ոչ բոլորն են գրանցում նոտարում և կադաստրում: Կադաստրի կոմիտեն վարձակալության հետ կապված այդքան էլ վերլուծական գործառույթ չի իրականացնում»:

Աննա Նազարյան

Ըստ Կադաստրի կոմիտեի շուկայի վերլուծության բաժնի պետի՝  անշարժ գույքի շուկան  ունի որոոշակի սեզոնային բնույթ, որով պայմանավորված էլ գներն աճում կամ նվազում են. «Օրինակ՝ հունվար-փետրվար ամիսներն ավելի անկումային են, ավելի ակտիվ շրջան համարվում է աշունը, հետևաբար կարծում եմ, որ սեպտեմբեր-հոկտեմբեր ամիսներին շուկան բավականին ակտիվ կլինի և՛ գնային, և՛ քանակային առումով, դեռևս գնային նվազումներ չենք ունենալու»:

Անշարժ գույքի վաճառքով զբաղվող գործակալության հիմնադիր Արսեն Ավետիսյանի դիտարկմամբ՝ դոլարի կուրսի նվազման պատճառով վաճառվող բնակարանների գները բնականաբար աճել են մոտ 18-20 տոկոսով, բայց դրամային արտահայտությամբ դրանք նույնն են մնացել, սա կարևոր է հասկանալ, մեր շուկայում խուճապ չկա, արհեստական թանկացումներ չկան:

«Ինչ վերաբերում է վարձակալության շուկային, ապա այստեղ մենք ունեցանք բում, որն ուղեկցվեց նաև դոլարի արժեզրկմամբ,  ունեցանք չնախատեսված ներհոսք՝ Ռուսաստանից, Ուկրաինայից և Բելառուսից: Սկսեցին վարձակալել բնակարաններ միայն Երևանում, դրանից կախված բնականաբար դեֆիցիտ առաջացավ ու դոլարի արժեզրկման հետ զուգընթաց վարձով բնակարանների գները  բավականին բարձրացան, պահ եղավ նույնիսկ 2-2.5 անգամ: Հիմա ստաբիլացում է դիտարկվում ու վարձակալության շուկայի այն բումը, որը կար մարտ-ապրիլ ամիսներին ու ամառվա առաջին ամիսներին, հիմա գնալով նվազում է: Հնարավոր է, որ դրանք նույնը չլինեն, ինչ-որ անցյալ տարվա նույն ժամանակահատվածում, բայց ամառվա առաջին ամիսների գների համեմատ հաստատ կնվազեն»:

Ավետիսյանի խոսքով՝ գնորդները հիմա շտապում են բնակարաններ ձեռք բերել առաջնային շուկայից , որովհետև 2025 թվականից եկամտային հարկի հետվերադարձի օրենքը Երևան քաղաքում այլևս չի գոործելու. «Առաջնային շուկայում պահանջարկը գնալով աճելու է, դրան զուգահեռ գներն էլ են նաև աճելու ինչ-որ չափով, որովհետև գնորդի համար ֆինանսական տեսանկյունից անհամեմատ ձեռնտու պայման 2025 թվականից սկսած Երևանում չի լինելու: Առաջնային շուկայում շինարարությունը թանկացել է, աշխատուժը թանկացել է, երբ առաջնային շուկայում գները թանկանում են, դա ազդում է նաև երկրորդային շուկայի վրա»:

Ավետիսյանից հետաքրքրվում ենք, թե արդյոք կան որոշակի լծակներ, որոնք պետության կողմից կիրառելու պարագայում կարող է շուկան կարգավորել. «Չեմ կարծում, որ սա մի հարց է, որին պետք է պետությունն անդրադառնա՝ մանավանդ այս փուլում: Մեզ մոտ չկան ձևավորված լծակներ, երբ պետությունը հարկի նույնիսկ վարձակալվող բնակարանները, այս պահին դրանք գույքագրված էլ չեն: Կարծում եմ՝ շուկան ինքն իրեն կկանոնակարգվի, դրա տենդենցը նկատվում է»:

Zarkerak.am-ի հետ զրույցում կառուցապատող ընկերության նախագահ Արմեն Սաքապետոյանն էլ նշում է, որ շուկայում կտրուկ գնաճ նկատվել է դեռ մարտ-ապրիլ ամիսներին. «Շուկայում վիճակը վերջին մի քանի ամիսներին մի փոքր կայունացավ, բայց  եթե համեմատենք նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի հետ, ապա մոտավորապես 20-30 տոկոսով հիմա ավելի թանկ է: Եթե նախկինում օրինակ՝ բնակարանի վարձակալությունն արժեր 200 հազար դրամ, ապա հիմա՝ 300 հազար է»:

Սաքապետոյանը նշում է, որ նույնն է նաև վաճառվող բնակարանների պարագայում. «Եթե անցյալ տարի կամ 6 ամիս առաջ բնակարանի 1 քմ-ն արժեր 300 հազար դրամ, ապա այսօր դարձել է ոչ պակաս քան 350 հազարից 400 հազար դրամ, այսինքն՝ առնվազն ունենք 15-20 տոկոս գնաճ: Դա պայմանավորված է թե՛ աշխատաշուկայի գնաճով, այսինքն՝ արհեստավորներն իրենց աշխատանքի գները բարձրացել են, և՛  թե օգտագործվող նյութերի թանկացմամբ: Ինչ օրինակ բերել եմ՝ վերաբերում են օրինակ՝ Դավիթաշեն, Ավան, Մալաթիա և այլ հատվածներին, բայց դեպի կենտրոնին մոտ բնակարաններն ավելի են թանկացել, մոտավորապես 40 տոկոս գնաճ կա, դա  պայմանավորված է դեֆիցիտով։ Ինչքան մոտենում ենք փոքր կենտրոնին, այնքան կառուցապատումը նվազել է, պահանջարկն էլ, քանի որ մեծ է՝ գներն ավելի են թանկանում»:

Թե երբ կնկատվի գների նվազում, կառուցապատող ընկերության նախագահն ասում է. «Եթե այն ներհոսքը, որը եղել է որոշ չափով նվազի, ապա  վարձով բնակարանների գների որոշակի իջեցում հնարավոր է սպասել, ամեն դեպքում բարձրացում չենք կանխատեսում: Այս տարվանից սկսած մեծ քանակությամբ նորակառույց շենքեր կմտնեն շահագործման, ի հաշիվ դրա պահանջարկը կսկսի մեղմվել: Մենք այս տարի՝ առաջիկա 2-3 ամիսներին, նախատեսում ենք շուրջ 400-500 բնակարան շահագործման  հանձնել, որոնցից մոտավորապես 200-ը մարդիկ գնել են, որպեսզի վարձակալության տան: Երբ մենք մեր վարձակալության գները համեմատում ենք խոշոր մայրաքաղաքների գների հետ, մեզ մոտ բավականին բարձր է, ինչը բերում է այստեղ ապրելու ոչ հարմարավետության, այս հանգամանքով պայմանավորված էլ մտածում ենք, որ գների բարձրացում չի լինի: Իսկ ինչ վերաբերում է վաճառքի գներին, ապա չեմ կարծում, որ նվազում կլինի, ավելի շատ կկայունանա, եթե այլ ցնցումներ չլինեն»:

Ըստ Սաքապետոյանի, պետք է ունենալ առնվազն 20 տարվա քաղաքաշինության նախագիծ, որտեղ նմանատիպ հարցերը կկարգավորվեն լիազոր մարմնի կողմից. «Մենք այսօր լիազոր մարմին էլ չունենք որպես այդպիսին: Մեկ միասնական փաստաթուղթ կամ մեկ միասնական քաղաքականություն գոյություն չունի, որ այստեղ պետությունը տա ազդակներ: Միակ քաղաքականությունը, որ կարող է առաջիկա 1-2 տարա ընթացքում ազդեցություն ունենալ՝ եկամտային հարկի մասին օրենքի փոփոխությունն է, որով 2025 թվականին պետք է այդ ծրագիրն ավարտվի Երևանում և մեկնարկի մարզերում:  Սա բերելու է նրան, որ ինչքան հնարավոր է շատ տներ են կառուցվելու և մարդիկ օգտվելու են դրանից ու ձեռք են բերելու նորակառույց բնակարաններ»,- ընդգծում է նա և հավելում, որ մարդկանց 70 տոկոսն հիմա օգտվում է հենց հիփոթեքային վարկից՝ եկամտային հարկի վերադարձով, 30 տոկոսը՝ կանխիկ տարբերակից:

Աննա Բզնունի