Շինարարության ոլորտը կարող է անկում ապրել. որոշում, որի հետևանքների մասին մասնագետների ահազանգը չի լռում․ ո՞րն է ելքը

Երևանում շինթույլտվությունների, տեղական տուրքերի և վճարների դրույքաչափերը կտրուկ կբարձրանան, այս մասին որոշում ընդունվեց Երևանի ավագանու 2023 թվականի դեկտեմբերի 26-ի նիստում: Շինթույլտվության փաստաթուղթ ստանալու համար նախկինում վճարվող 700 000 դրամի փոխարեն կառուցապատողները ստիպված են մի քանի անգամ ավել գումար վճարել` կախված գոտուց։

Նշենք, որ Երևանում տեղական տուրքերի և վճարների դրույքաչափեր սահմանելու մասին որոշումն ուժի մեջ է մտել դեռևս 2024 թվականի հունվարի 1-ից: Կառուցապատողները, ոլորտի մասնագետները փաստում են, որ նախքան որոշման ուժի մեջ մտնելը, տարբեր առաջարկներով հանդես են եկել, ինչը Երևանի ավագանու կողմից չի ընդունվել:

Շինարարության ոլորտը, որը վերջին տարիներին տնտեսության ամենարագ զարգացող ճյուղերից մեկն է, կարող է շատ կարճ ժամանակում անկում ապրել: Ոլորտի մասնագետները վերը նշված որոշման ընդունումից ի վեր ահազանգում են, բարձրաձայնում հնարավոր ռիսկերի և ցավալի հետևանքների մասին: Կառուցապատման նվազում, բնակարանների գների ավելացում, ներդրումների պակաս. այս և նմանատիպ այլ խնդիրները՝ ըստ մասնագետների, միանշանակ բերելու են ոլորտի գրավչության նվազման և ըստ դրա էլ տնտեսության վրա բացասական ազդեցության:

Օրեր առաջ ոլորտի փորձագետներն  Ազգային ժողովում հրավիրված լսումների ժամանակ էլ բարձրաձայնեցին այն գլխավոր մարտահրավերները, որոնց առջև ներկայումս կանգնած է շինարարության ոլորտը:

Կառուցապատողների և ոլորտի մասնագետների մտահոգությունների, կատարած առաջարկների և պետական կառույցների դիրքորոշման մասին Zarkerak.am-ը զրուցեց Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա ՀԿ նախագահ Գուրգեն Գրիգորյանի հետ:

Գուրգեն Գրիգորյան

«Երևանի ավագանու կողմից ընդունված որոշումներից առաջինը, որը կառուցապատողների համար անակնկալ էր և բախվեցին այդ խնդրին՝ տեղական վճարների սահմանումն էր, այնինչ Կառավարության 596Ն որոշմամբ հիշատակվող քաղաքաշինական թույլտվությունն անվճար է: Ավագանու որոշմամբ անվճար փաստաթուղթը դարձավ մի քանի տասնյակ կամ մի քան հարյուր միլիոնավոր դոլարներ՝ կախված քաղաքաշինական ծրագրի մակերեսից, նույնը վերաբերում է նաև շինարարության թույլտվություն կոչվող փաստաթղթին, որոշում ընդունվեց, որի համաձայն՝ նախկինում 700 հազար դրամ արժողությամբ շինարարության թույլտվության փաստաթուղթն այժմ դարձել է մի քանի տասնյակ, առանձին դեպքերում մի քանի հարյուր միլիոն դրամ: Պետք է նշել, որ այստեղ գործ ունենք ընդհանուր կառուցապատման մակերեսի նկատմամբ կատարվող հաշվարկների հետ, որը մեր կողմից բարձրաձայնվել է Երևան համայնքի գործընկերներին, խնդրանքներով դիմել ենք ավագանուն, պետական մյուս գործընկերներին, որ առնվազն անհրաժեշտ է համահարթեցում կիրառել, անհրաժեշտ է հաշվարկները մեղմել և հաշվարկները կատարել ոչ թե կառուցապատման ընդհանուր մակերեսի նկատմամբ, այլ բացառապես վաճառքի ենթակա մակերեսի նկատմամբ: Եթե կառուցապատողը ցանկանում է հարգել իր ապագա բնակչին և նրա համար ստեղծում է խաղահրապարակներ, ֆանտաններ, ընդհանուր օգտագործման տարածքներ, ապա այդ ամենի համար պետք է տեղական վճար տա և տեղական տուրք վճարի, այնինչ հետխորհրդային երկրների փորձին նայելով՝ ուսումնասիրություն ենք կատարել և տեսել ենք, որ հետխորհրդային երկրներից որևէ մի երկրի որևէ քաղաքում չկա նման կարգավորում, տուրքեր և վճարներ կա՛մ առհասարակ չկան, կա՛մ սիմվոլիկ գումարներ են սահմանված: Երևանը հետխորհրդային երկրներից առաջին մայրաքաղաքն է, որը սահմանեց նման տուրքեր և տեղական վճարներ»:

Անդրադառնալով իրենց կողմից արված առաջարկներին՝ Գուրգեն Գրիգորյանը նշեց. «Մեր կողմից բազմաթիվ գրություններ են հասցեագրվել գործընկերներին, առաջարկելով՝ կիրառել տուրքերի և դրույքաչափերի մեղմումներ, առաջարկել ենք վճարումների տարաժամկետման հնարավորություն ընձեռել, առաջարկել ենք, որ ոչ թե հաշվարկները կատարեն կառուցապատման ընդհանուր մակերեսի, այլ վաճառքի ենթակա մակերեսի նկատմամբ, ցավոք սրտի, այս ամենը Երևան համայնքի գործընկերների կողմից ընդունելի չէին: Մեր կողմից կատարված բազմաթիվ առաջարկներից երկու-երեք առաջարկ ընդունելի եղավ, մասնավորապես՝ սահմանվեցին արտոնություններ՝ 2024 թվականի համար՝ նախկինում տրամադրված շինարարության թույլտվությունների հնարավոր երկարաձգումների տեղական տուրքերի գծով, ինչպես նաև սահմանվեցին արտոնություններ՝ միջանկյալ համաձայնեցման վճար կոչվող փաստաթղթի վերաբերյալ՝ 100 տոկոսի չափով: Սա, իհարկե կարևոր է, բայց մեր հիմնական առաջարկները չընդունվեցին»:

Խոսելով շինարարության ոլորտի տնտեսության վրա մեծ աղդեցության և այս որոշման հնարավոր հետևանքների մասին՝ Գրիգորյանն ասաց. «Չպետք է մոռանալ, որ կառուցապատումը տնտեսության համար լոկոմոտիվ և ռազմավարական բնույթի ճյուղ է հանդիսանում և տնտեսության այս ճյուղի հնարավոր անկումներն իրենց զգացնել են տալիս տնտեսության մյուս ճյուղերի վրա: Այսօր տեղի է ունենում քաղաքաշինական բում Հայաստանում և այդքան հարկային մուտքեր են ապահովվում, ինչպես կառուցապատողների, այնպես էլ շինարարների և տնտեսության հետ փախկապակցված մյուս բոլոր ճյուղերի կողմից, եթե կառուցապատման տեմպերը գնալով ընկնեն, կգա մի պահ, որ այլևս կառուցապատման ծավալները տասնապատիկ անգամներ ցածր կլինեն այսօրվա տեմպերի համեմատ, այդ ժամանակ ՀՆԱ-ի վրա իսկապես ազդեցություն թողնող այս ճյուղը զգացնել կտա այնքանով, որ այլևս ՀՆԱ-ի մեջ ծավալները, տեմպերը, տոկոսային հարաբերակցությունը տասնյակ անգամներով կընկնի ցած և սա լուրջ մարտահրավեր է: Չպետք է մոռանալ, որ եթե տնտեսության այս ճյուղն անկում ապրեց, նորից հայ տղամարդիկ «խոպանի» ճանապարհն են բռնելու, այնինչ այսօր մենք գտնվում ենք այնպիսի իրականության մեջ, որ հայ տղամարդիկ իրենց ընտանիքների հետ բնակվում են մեր երկրում, դեռ ավելին՝ օտարերկրացիներն են գալիս Հայաստան և աշխատանք գտնում այստեղ»:

Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա ՀԿ նախագահն ընդգծեց, որ ներկայումս ոլորտում այլ փոփոխություններ կատարելու կարիք կա. «Կարևոր է նաև հետևյալը՝ այսօր եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրն է արդեն աստիճանական դադարում Երևանում, ինչպես նաև Հայաստանի մյուս մարզերում, մեր կողմից բազմաթիվ առաջարկներ են ներկայացվել պետությանը, որ այդ ծրագիրը փակվում է, եկեք միասին մտածենք հետագա այլ ծրագրերի մասին, որպեսզի քաղաքաշինական ծրագրերն ունենան ապագա: Այսօր մենք ունենք նաև հնամաշ բնակարանային ֆոնդի ռենովացման կարևոր խնդիր, երբ Խորհրդային Միության ժամանակաշրջանում կառուցված բնակելի ֆոնդը մեծավմասամբ ապրել է իր կյանքի տևողությունը և տարեկան առնվազն երկու տոկոս ամորտիզացիոն մաշվածության համատեքստում տարեկան մոտ մեկ միլիոն քառակուսի մետր բնակարանային  ֆոնդ պետք է հանձնվի շահագործման, այնինչ այսօր մենք մեկ ու կես անգամ հեռու ենք այդ ցուցանիշից, լավագույն դեպքում այսօր ունենում ենք 500-600 հազար քառակուսի մետր տարեկան հանձնվող բնակարանային ֆոնդ: Այսինքն՝ հմանաշ բնակարանային ֆոնդի ռենովացման խնդիրը կմնա այդպես էլ իրականություն չդարձած, ինչը լուրջ մարտահրավեր է»:

Մեր զրուցակցի խոսքով՝ կառուցապատողների համար անընդհատ շատանում են մարտահրավերները. «Կառուցապատողներից շատ շատերն արդեն իրենց կառուցապատման ծրագիրն իրականացնում են այլ երկրներում, կամ էլ մտածում են Հայաստանում այլ բիզնես ուղղություններում շարունակել իրենց գործունեությունը, որը չի ենթադրում այն աստիճան մեծ հարկային մուտքեր, ինչ կառուցապատումը, չի ենթադրում այն աստիճան շատ աշխատատեղեր, ինչ կառուցապատումն է ենթադրում, սա զգացնել է տալու տնտեսության բոլոր ճյուղերի վրա: Մենք արել ենք հիմնավորված հաշվարկներ, դրանով մենք ապացուցում ենք, որ տուրքեր և վճարներ սահմանելու մասին գործող իրավակարգավորումները չեն նախատեսում համահարթեցում, նշված իրավակարգավորումների տրամաբանության համատեքստում ստացվում է, որ օրինակ՝ Կենտրոն վարչական շրջանում շահույթի կշռում տուրքն ավելի փոքր գումար է կազմում, քանի որ կենտրոնական վարչական շրջաններում ավելի թանկ գնով է վաճառքը հնարավոր իրականացնել, քան ծայրամասային գոտիներում, որտեղ 1 քառակուսի մետրը 900-1100 դոլարին համարժեք դրամի միջակայքում է: Մեր կոչը, խնդրանքն է՝ եկեք Երևանի կենտրոնական վարչական շրջանները հնարավորինս բեռնաթափենք և խրախուսենք կառուցապատմանը ծայրամասային գոտիներում, սակայն այս տուրքերի ու վճարների տրամաբանության լույսի ներքո, կառուցապատողների համար պարզապես տնտեսապես անիմաստ է դառնում ծայրամասային գոտիներում կառուցապատմամբ զբաղվելը»:

Գուրգեն Գրիգորյանը վստահեցրեց, որ փոփոխությունը միանշանակ բերելու է նաև բնակարանների գների թանկացման. «Այն կառուցապատողները, ովքեր արդեն իսկ գումար են ծախսել, ֆինանսական ռեսուրս են ծախսել քաղաքաշինական ծրագիր մեկնարկելու համար, նրանք կշարունակեն, որովհետև արդեն ներդրում են կատարել: Օրինակ՝ անձը նստել է ինքնաթիռ, արդեն պետք է վայրէջք կատարի և ճանապարհի կեսից տեղեկանում է, որ ինքնաթիռի տոմսը, որն արժեր 200 դոլար նստելու փուլում, թռիչքի կեսից դարձել է 50 հազար դոլար, ստիպված է վճարել, որովհետև արդեն օդում է գտնվում, նույնը կառուցապատողների դեպքում է, ովքեր արդեն ներդրում են արել, գումար են ծախսել, աշխատանք են կատարել, ստիպված պետք է գումարը վճարեն և շարունակեն աշխատանքները, դա, բնականաբար՝ ազդելու է ինքնարժեքի վրա, որպեսզի կարողանան ավելի թանկ գնով վաճառել, պայմանական, եթե կարող էին վաճառել 1000 դոլարով, ստիպված են լինում արդեն առնվազն 1300 դոլարով վաճառք իրականացնել, այսինքն՝ միանշանակ բնակարանների գները կթանկանան: Սա կարող է հանգեցնել լուրջ մարտահրավերների, մենք բարձրաձայնում ենք խնդիրը, որ հետագա ռիսկերը, երբ տեղի ունենան, գոնե առնվազն իմանանք, որ մենք այդ մասին բարձրաձայնել ենք»:

Անդրադառնալով կառուցապատողների կողմից արված և արվող ներդրումներին՝ Գրիգորյանն ասաց. «Հետևանքներից մեկն այն կլինի, որ այլևս նոր քաղաքաշինական ծրագրեր չեն լինելու, այն մարդիկ, ովքեր դեռ գումար չեն ծախսել, ընդամենը ծրագիր են ունեցել մեկնարկել քաղաքաշինական ծրագիր, այլևս չեն մեկնարկում, բազմաթիվ կառուցապատողներ կան՝ այդ թվում օտարերկյա ներդրումներ անող կառուցապատողներ, որոնք սարսափած են այս տիրող իրավիճակից: Մարդկանց համար չկա կանխատեսելիություն, չկա իրավական որոշակիություն, մարդիկ արդարացի հարց են բարձրացնում, որ այսօր տեղական տուրքը և վճարն է բարձրացվել այս աստիճանի, ինչ երաշխիք ունենք՝ վաղը ՀՀ-ում ներդրում անելու դեպքում պետական գրանցումը չի դառնալու մի քանի հարյուր անգամ ավելի թանկ: Բիզնեսի տեսանկյունից չկա կանխատեսելիություն և բիզնեսը պաշտպանված չէ, սա հանգեցնելու է նոր ներդրումային միջավայրի գրավչության բացակայության»:

Մեր այն հարցին, թե որն էր ավագանու նման որոշում կայացնելու պատճառը՝ Գուրգեն Գրիգորյանն ասաց. «Մենք հասկանում ենք իրենց դիրքորոշումը, որ որոշակի գումար պետք է վճարվի Երևանին, քանի որ Երևանը որոշակի բնույթի աշխատանքներ ևս կատարում է, մենք մշտապես արտահայտել ենք մեր դիրքորոշումը, պատրաստ ենք որոշակի գումար վճարել, բայց այդ գումարն էլ պետք է լինի արդարացիության տրամաբանության մեջ, չպետք է լինեն նման բարձր դրույքաչափեր, գումարի վճարումը պետք է լինի տարաժամկետ: Նույն հարկային օրենսդրությունը սահմանում է հարկերի վճարում քաղաքաշինական ծրագրի ավարտին, երբ կառուցապատողը կառուցում է շենքը, հանձնում է արդեն բնակչին, կառուցումից հետո է միայն վճարում, կառուցման փուլում չի վճարում:  Չգիտես ինչու համայնքի գործընկերները մեր կոչերը չընդունեցին և պահանջում են տեղական տուրքի վճարում սկզբից, սա կառուցապատողների համար անտանելի սթրես է, որովհետև մարդիկ դեռևս եկամուտ, շահույթ չձևավորած, պետք է գումար վճարեն: Քաղաքաշինական ծրագիրը ռիսկային ծրագիր է, միգուցե՝  տվյալ կառուցապատողն ավարտին չի հասցնում տվյալ քաղաքաշինական ծրագիրը և արդար չէ ի սկզբանե գումարը վճարել, դրա համար պետք է սահմանեն տարաժամկետ վճարման ընթացակարգ»:

Մեր զրուցակիցն ընդգծեց, որ իրենց կողմից խնդրի և դրանից բխող հետևանքների մասին բարձրաձայնվել է. «Գնդակն այժմ գտնվում է ԱԺ-ի, պետական քաղաքականություն մշակող կառավարության գործընկերների տիրույթում: Մենք՝ որպես մասնագիտական կառույց, խորհուրդներ ենք տվել և ապագա հնարավոր ռիսկերի մասին կանխատեսումներ ենք արել: Թող Կառավարության և ԱԺ-ի գործընկերները որոշում կայացնեն՝ մեր խորհուրդներն ու նկատառումները հաշվի կառնեն, թե՝ ոչ, եթե հաշվի առնվեն, ապա ապագա ռիսկերը հնարավորինս կմեղմվեն, եթե հաշվի չառնեն, ապա տնտեսության համար ռազմավարական նշանակության այս ճյուղը խորը անկում կապրի և այդ ճգնաժամի հետևանքները կզգանք բոլորս»:

Ճարտարապես Մկրտիչ Մինասյանն էլ մեզ հետ զրույցում անդրադառնալով փոփոխությանը՝ նշեց, որ այս որոշումը խնդրահարույց է. «Ճարտարապետներն էլ այս խնդրի մասին բարձրաձայնում են, որովհետև շինարարական թույլտվությունը կամ առաջադրանքը ստանալու համար շատ գումարներ են վճարում: Երբ առանց քննարկումների նմանատիպ փոփոխություններ են արվում, շատ լուրջ հետևանքներ է ունենում, պետք է սկզբից այդ փոփոխությունների մասին տեղյակ պահել, քննարկումներ անել այդ դաշտում բոլոր շահագրգիռ կազմակերպությունների, ոլորտի մասնագետների հետ, նոր այդ փոփոխությունն առաջարկել կամ անել: Ամենամեծ բացն այն է, որ միանգամից մարդկանց փաստի առաջ են կանգնեցնում և ոլորտում սկսում են տատանումներ լինել»:

Մկրտիչ Մինասյան

Անդրադառնալով այն հարցին, թե արդյոք մարդիկ կցանկանան այլևս ՀՀ-ում ներդրումներ անել՝ Մինասյանն ասաց. «Ե՛վ դրսի, և՛ ներսի ներդրողներն էլ էլ չեն ուզի ներդրումներ կատարել մեզ մոտ և կառուցապատում իրականացնել, պետք է ամեն ինչ անել, որ ներսից ներդրումներ լինեն, այն, ինչը որ ստեղծվում է, մեր ժողովրդին պետք է պատկանի, դրսից մեկը գալիս ներդրում  է անում, ու հետո չես իմանում ինչ է թելադրում, ինչքան մեծ ներդրում են անում, այնքան հետո սկսում են ճնշել նույնիսկ պետությանը»:

Ճարտարապետի խոսքով՝ այս որոշումը բացասական է նաև այնքանով, որ հատկապես Երևանի ծայրամասերում կառուցապատումը կնվազի. «Մեր բնակչության մեծ մասը կենտրոնացած է Երևանում, որը շատ վատ ցուցանիշ է, այն էլ մեզ նման պետության պարագայում, որը շատ փոքր տարածք ունի: Հիմա մենք կենտրոնացած ենք քաղաքի կենտրոնում և այդ բեռնաթափման խնդիրը գալիս է շատ վաղուց, 50 տարի է մենք անընդհատ ասում ենք, որ պետք է քաղաքը բեռնաթափել, բայց նորից տեսնում ենք, որ Երևանի կենտրոնում շենքերը շատանում են, քանի որ այստեղ մեկ քառակուսի մետրն ավելի թանկ է վաճառվում, դրա համար այստեղ են նախընտրում շենք կառուցել»:

Մկրտիչ Մինասյանն ընդգծեց, որ այս խնդիրը դժվարության առաջ է կանգնեցնում և՛ կառուցապատողներին, և՛ ճարտարապետներին, և՛ շինարարներին. «Կարծում եմ՝ այս հարցի շուրջ կգան մի ընդհանուր կոնսենսուսի, չպետք է առճակատման գնալ, պետք է պետություն-մասնավոր համագործակցություն լինի և գտնեն ոսկե միջինը»:

Zarkerak.am-ի հետ զրույցում Անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովն էլ ընդունված որոշման գլխավոր բացասական հետևանքներից մեկը համարեց բնակարանների գների բարձրացումը. «Եթե կառուցապատողի վրա կառուցապատումը նստում էր իքս գումար, հիմա միանշանակ ավելի շատանալու է և դա իհարկե, բերելու է շուկայում բնակարանների գների բարձրացման: Կարծում եմ՝ այս որոշումը բացասական կազդի շուկայի վրա: Միգուցե, այս որոշման նպատակն այն է, որ ավելի քիչ մարդիկ զբաղվեն այդ բիզնեսով, այսօր ոչ բոլորին կարելի է դիտարկել որպես բոլոր նորմերին համապատասխանող կառուցապատող, քանի որ այդ բիզնեսը վերջին տարիներին բավականին ակտիվ է, շատ-շատերը փորձեցին ոլորտ ներխուժել, հիմա որոշակի օրենքներ են մշակվում, որպեսզի մի փոքր կանոնակարգեն, բարդացնեն այդ գործընթացները և այն կառուցապատողները, որոնք շատ ռեսուրսներ ունեն, իրենք զբաղվեն այդ բիզնեսով, նաև նշվում է, որ այդ վճարված գումարն օգտագործեն  կոմունիկացիաների ստեղծման համար, սակայն չեմ կարծում, որ դա կառուցապատողների հաշվին պետք է արվի»:

Անդրանիկ Հարությունով

Նախքան որոշման ընդունումը՝ ըստ Հարությունովի, պետք էր մի շարք հանգամանքներ հաշվի առնել. «Շինարարությունն այսօր շատ մեզ ազդեցություն ունի տնտեսության վրա, որովհետև բացի կառուցապատումից, դրա հետ փոխկապակցված բազմաթիվ ոլորտներ կան և այդ ոլորտների վրա էլ միանշանակ ազդեցություն կլինի: Պետք է նման կտրուկ քայլի չգնային մանավանդ այս տարի, երբ եկամտահարկի վերադարձի մասին օրենքը վերջանում է Երևանում: Թեկուզ եկամտահարկի օրենքը դուրս է գալիս, կարծում եմ՝ պետք է փոխարինող այլ օրենքներ լինեն, քանի որ մեզ մոտ բազմաթիվ մարդիկ այսօր հետաքրքված են նորակառույցներով, այդ օրենքով մարդիկ փաստացի մեղմում էին վճարվող տոկոսները, դրա համար քայլեր պետք է արվեն, որպեսզի և՛ այս ոլորտը չպասիվանա, և՛ նաև հաշվի առնվեն քաղաքացիների շահերը»:  

Հարությունովը նշեց, որ այս փոփոխությունից հետո կառուցապատումն արդեն ոչ գրավիչ բիզնես կդառնա. «Կառուցապատման ծավալները կնվազեն, շուկայում էլ, երբ ինչ-որ մի բանի գին թանկանում է, բնականաբար՝ դա ազդում է վաճառքների վրա, վաճառնքներն էլ կնվազեն: Եթե պայմանական 20 կառուցապատող է զբաղվում կառուցապատմամբ, կզբաղվեն արդեն 5-ը»:

Մեր զրուցակիցը շեշտեց, որ պետք էր նախքան որոշում կայացնելը, լսել նաև ոլորտի մասնագետների կարծիքը. «Երբ, ինչ որ որոշում կայացվում է ու կառուցապատողները, դա վատ են ընդունում, նշանակում է, որ այդ որոշումներն ընդունելուց կոնկրետ այս ոլորտի մասնագետների կարծիքը հաշվի չի առնվել, ճիշտ կլինի ցանկացած ոլորտում, երբ ինչ-որ բարեփոխում են անում, ոլորտի մասնագետների կարծիքն էլ հաշվի առնեն: Իհարկե, ոչ բոլոր դեպքերում կարող է պետության ու մասնավորի կարծիքն ամբողջական համընկնել, որովհետև ոչ միշտ կարող է լինել, երբ փոփոխությունները բիզնեսի սրտով լինեն, նաև պետք է հաշվի առնվեն պետական շահերը, բայց ամեն դեպքում ընդունվող որոշման մեջ պետք է տրամաբանություն լինի»:

Աննա Բզնունի