Շահագործման հանձնելուց հետո նորակառույց բազմաբնակարան շենքերի արդյունավետ կառավարման, պահպանման համար Քաղաքաշինության կոմիտեն առաջարկում է փոփոխել և լրացնել «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» օրենքը:
Zarkerak.am-ի հետ զրույցում Քաղաքաշինության կոմիտեի բնակարանային ֆոնդի կառավարման և կոմունալ ենթակառուցվածքների վարչության պետ Տանյա Արզումանյանը նշեց, որ փոփոխությամբ կարգավորվելու են բազմաբնակարան շենքերում ընդհանուր բաժնային գույքի կառավարման առանձնահատկությունները, դրա հետ կապված հարցերը. «Այստեղ խնդիրները հետևյալն են՝ ընդհանուր բաժնային գույքը ձևավորվելուց հետո քաղաքացին այդտեղ ունի գնման պայմանագիր, քաղաքացին պատկերացնում է, որ գույք է ձեռք բերում այն արժեքով, հաշվարկով, որ օրինակ՝ տվյալ շենքի բակային տարածքը համարվում է ընդհանուր բաժնային սեփականություն, կամ տանիքը՝ ընդհանուր բաժնային սեփականություն, կամ նկուղային հատվածը և այլն: Ինչ է տեղի ունենում հաճախ, երբ քաղաքացին արդեն գնման իրավունքի պայմանագիրը կնքել է, բայց դեռևս չի կնքել հիմնական պայմանագիրը, որը կնքվում է արդեն շենքն ավարտելուց հետո, այդ փուլում հաճախ որոշ կառուցապատողներ՝ օգտվելով այն հանգամանքից, որ ընդհանուր բաժնային գույքը դեռևս իրենց տնօրինման ներքո է, իրենք հաճախ կարողանում են ընդհանուր բաժնային գույքից մաս առանձնացնել, օտարել կամ առանձնացված մասի վրա նոր կառուցապատում իրականացնել: Օրինակ, եթե քաղաքաշինական բոլոր նորմերը թույլ են տալիս, կարող է բակային հատվածի ընդհանուր բաժնային հողամասի վրա կառուցապատողը մաս առանձնացնել և կառուցել նոր շինություն: Հարցը հետևյալում է, որ բնակիչն ի սկզբանե վճարել է կոնկրետ գնով և կոնկրետ պայմանների համար, բայց իր պայմանագրի կնքումից հետո իրավիճակի, գույքային իրավունքների զգալի փոփոխություններ են տեղի ունենում»:
Տանյա Արզումանյան
Արզումանյանը խնդրին անդրադարձավ կոնկրետ օրինակներով. «Մենք դեպքեր ունենք, երբ օրինակ՝ տանիքը նախագծի փոփոխության ընթացքում վերափոխվում է որպես պատշգամբի և օտարվում է այլ անձի, այնինչ տանիքում տեղադրված են ընդհանուր բաժնային շենքի ամբողջական սպասարկման համար նախատեսված և ընդհանուր բաժնային գույք հանդիսացող օրինակ՝ վերելակի համակարգը, կամ կենտրոնացված ջեռուցման համակարգը, կամ նկուղայի հարկերում տեղադրված են ջրահեռացման, ջրամատակարարման համակարգերի մասերը և այդ հատվածներն առանձնացնելով ու օտարելով հետագայում դրա տնօրինումը սեփականատերերի կողմից պրակտիկորեն դառնում է անհնար: Այսինքն՝ այն գույքային իրավունքները, որոնք քաղաքացին ակնկալում էր ունենալ և դրա շուրջ էր կնքել պայմանագիր՝ իրավիճակի փոփոխություններ են տեղի ունենում անկախ իր կամքից: Եթե հարցնում ես կառուցապատողին, ապա կառուցապատողների մի մասն ասում է, որ ինքը պայմանագրով նշել է, որ ցանկացած փոփոխության քաղաքացին համաձայն է, բայց ինչպես գիտենք՝ քաղաքացիները սովորաբար պայմանագրերը չեն կարդում և հետևաբար տեղեկացված չեն իրենց իրավունքներից»:
Քաղաքաշինության կոմիտեի բնակարանային ֆոնդի կառավարման և կոմունալ ենթակառուցվածքների վարչության պետի խոսքով՝ ի սկզբանե բնակիչը պետք է իմանա իր բաժնային գույքի մասին ընդհանուր պատկերացում. «Ֆիքսել ենք, որ եթե կան գնման պայմանագրեր, դրանից հետո ընդհանուր բաժնային գույքի նվազեցում կարող է իրականացվել միայն այդ պահին արդեն գնման իրավունք ունեցող անձանց համաձայնությամբ: Դա կարող է ֆիքսվել և՛ գրավոր համաձայնության դեպքում, և՛ պայմանագրով՝ կոնկրետ կետով: Ֆիքսել ենք, որ կան տարածքներ, որոնք ոչ մի դեպքում օտարման ենթակա չեն, դրանք բոլոր այն հատվածներն են, որոնք նախատեսված են շենքի ամբողջական սպասարկման համար՝ մուտքեր, աստիճանավանդակներ, վերելակներ և այլն»:
Տանյան Արզումանյանն անդրադառնալով հաջորդ խնդրին՝ նշեց. «Երկրորդ խնդիրն այն է, որ երբ շենքը կառուցվեց, ավարտին հասցվեց, նախքան սեփականատերերի կողմից կառավարման մարմին կձևավորվի, այդ կառավարումը կմնա առկախված: Ըստ այդմ՝ մենք օրենքով առաջարկում ենք, որ շենքը շահագործման հանձնելուց հետո կառուցապատողը սեփականատերերի անունից ձևավորի օրենքով նախատեսված կառավարման ձևերից մեկը, մինչև սեփականատերերն իրենք կընտրեն մարմինը, դա կլինի 1 ամիս, թե 1 տարի կարևորը, որ այդ ընթացքը բաց չմնա: Կառուցապատողը, երբ ավարտի շենքի շինարարությունը, պետք է կառավարման մարմնին հանձնի շենքին վերաբերող նախագծային փաստաթղթերն ամբողջ կազմով, որովհետև հաճախ շենքը շահագործման հանձնելուց հետո դրա գույքի օգտագործման ընթացքում շատ լուրջ խնդիրներ են առաջանում, այն մարդն, ով գույք է ձեռք բերել, հաճախ չգիտի որտեղով են անցնում էլեկտրական գծերը, որտեղով են անցնում ջրահեռացման համակարգերը և նույն վերանորոգումների շրջանակներում կարող են խնդիրներ առաջանալ»:
Նախագիծը բոլոր շահագգիռ կողմերի հետ քննարկվել է, ներկայացվել է վարչապետի աշխատակազմ, որտեղից էլ առաջարկություն է ստացվել փաթեթը համալրել նաև «Վարչական իրավախախտումների մասին» նախագծով. «Սա շատ տեղին առաջարկ է: Եթե մենք պարտականություն ենք սահմանում և չենք սահմանում, թե ինչ է լինելու, եթե մարդը չկատարի այդ պարտականությունը, ապա դա իրոք կարող է խնդիր լինել: Մենք էլ էինք դա մտածում, բայց մտածում էինք օրենքն ընդունվի, մի քիչ կիրառվի հետո նոր, առաջարկ եղավ միասին շրջանառել, որին մենք համաձայնել ենք»:
Արզումանյանը շեշտեց, որ նման խախտումների դեպքում գործարքները կհամարվեն անվավեր. «Իհարկե, տուգանքներ ենք նախատեսում, բայց նաև «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» օրենքով ֆիքսում ենք, որ անկախ տուգանքից՝ նման դեպքում գործարքները համարում ենք օրենքի խախտմամբ կնքված և անվավեր և դրա հետ կապված կկիրառվեն անվավերության հետևանքները: Փորձում ենք այս ձևով կանխել այն մտայնությունը, որ կառուցապատողները կարող են տուգանքը մուծել և շարունակել նման վարվելակերպ»:
Տանյա Արզումանյանը վստահեցնում է, որ այս փոփոխությունը զսպող գործիք է հանդիսանալու և արդյունավետ է լինելու. «Կառուցապատողների մեծ մասը, որոնք ավելի բարեխիղճ են և առաջնորդվում են օրենքով, բոլորը միանշանակ կողմ են արտահայտվել այս նախագծին»:
Մեզ հետ զրույցում Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա ՀԿ նախագահ Գուրգեն Գրիգորյանն էլ նշեց, որ օրենքի փոփոխության շուրջ քննարկումներ են ունեցել Քաղաքաշինության կոմիտեի հետ. «Նշված իրավական ակտերն ինստիտուցիոնալ իրավական ակտեր են, որոնք հիմնականում առնչվում են կառուցապատման փուլում ընդհանուր բաժնային սեփականության կառավարման գործընթացին: Նշված իրավական ակտերից հատկապես «Բազմաբնակարան շենքերի կառավարման մասին» օրենքում փոփոխություններ կատարելու մի շարք նախագծերի վերաբերյալ ունեցել ենք քննարկումներ, որոնց ժամանակ ներկայացրել ենք մեր առաջարկները: Տվյալ պահին խոսքն այն մասին է, որ նախքան սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտերով գնորդներին անշարժ գույքի փոխանցումը, կառուցապատողի կողմից շենքի կառավարման մարմին ձևավորվի»:
Գուրգեն Գրիգորյան
Գրիգորյանի խոսքով՝ նշված օրենսդրական փոփոխությունը միանշանակ դրական արդյունք է ունենալու. «Իրականում, եթե կառուցապատողը չի ունենում կորպորատիվ պատասխանատվություն, բարոյական պատասխանատվություն, նման կառուցապատողների շենքերում ստեղծվում է խառնիճաղանջ իրավիճակ, բնակիչները չեն կարողնաում ինքնակազմակերպվել և ընդհանուր բաժնային սեփականության կառավարման մարմինը չի ձևավորվում: Այժմ մեր օրենսդրությունը թողնված է կառուցապատողի բարեխղճության վրա, որոշ կառուցապատողներ, որոնք ունեն գործարար համբավ, բարոյական արժեքներով առաջնորդվելով ստանձնում են իրենց կառուցած շենքերի մենեջմենթը, կառավարման գործընթացը: Բայց քանի որ օրենքով պարտադրող նորմ չկա, կառուցապատողների մյուս մասն էլ հարցը թողնում են բնակիչների ինքնակազմակերպման հույսին: Այս օրենդրական փոփոխությունն ինչ-որ չափով կնպաստի այդ կառուցապատողների համար կառավարման մարմնի ձևավորմանը»:
Անդրադառնալով հաջորդ փոփոխությանը, որը վերաբերում էր ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող տարածքը կառուցապատողի կողմից օտարելուն կամ առանձնացնելուն ու վաճառելուն՝ Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա ՀԿ նախագահն ասաց. «Իրականում գրեթե անհնարին է ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող տարածքն առանձնացել և դարձնել ինչ-որ մեկի սեփականություն, եթե դա չկա նախատեսված նախագծանախահաշվային փաստաթղթերում»:
Աննա Բզնունի
